2020年《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》解读一

                                                                            来源：自治区发改委服务价格处

推进自治区物业服务收费规范化法制化

近日，自治区发展改革委联合住房和城乡建设厅、市场监督管理局对《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改法规〔2016〕1189号）（以下简称《老办法》）予以修订，通过反复征求意见、实地调研、专家研讨、会议研究、面向社会公开征求意见、合法性审查、公平竞争审查等程序，形成了《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改规〔2020〕8号）（以下简称《新办法》），是深化物业服务收费体制机制改革，强化物业服务企业收费行为监管，吸纳各地物业服务收费管理经验做法后形成的制度性成果。

一、修订的必要性

随着房地产业发展、城市化率提高，物业服务呈现出市场规模不断扩大、业主需求不断提升、企业并购重组加快、行业集中度增强的新趋势，住宅小区业主委员会成立率也在逐年提高。2017年5月，自治区十二届人大常委会第二十九次会议通过《新疆维吾尔自治区物业管理条例》，物业服务纳入规范化、法治化轨道。2019年10月8日，国务院《优化营商环境条例》（第722号令，2020年1月实施）禁止了政府规范性文件设立备案、审定等变相的行政许可行为。面对新变化、新要求、新趋势、新情况，《老办法》部分内容已经不适应，主要存在七个方面突出问题：

（一）物业服务收费标准调整机制不健全。近年来，业主投诉物业收费问题较多，主要集中在物业只收费不服务或少服务，物业企业自行调价，收入和支出不透明、不公开等方面。质价相符的物业服务收费市场化机制尚未建立，特别是物业服务价格调整公示公开制度、调价协商制度、争议解决制度不完善。

（二）服务收费成本构成不清晰。物业服务收费价格构成中虽包括了共用设施设备维修保养费、秩序维护费等内容，但随着近年来安保防控工作标准提高，已建成小区电子监控系统的新建、改造升级费用承担主体和分摊标准不明确。共用设施设备日常运营和维护产生的水、电、暖二次供应产生的费用计入供应价格还是物业服务价格，或是单独列为公共能耗费用由业主公摊等问题争议较大。

（三）普通住宅定义不准确。普通住宅既无国家规范定义也无国家标准，《老办法》规定除别墅以外的住宅都是普通住宅。近年来国家不再审批别墅项目用地，但房地产开发商为满足市场多样化需求，利用政策的不明确性，设计建设了庭院式底层住宅、联排跃层住宅等“类别墅项目”，这些项目因物业收费分类标准不明确，无法界定收费。

（四）收费面积计算不一致。自治区规定物业服务收费按房屋产权面积缴纳物业服务费。但实践中，部分“类别墅项目”出售时，赠送未计入产权面积的使用面积，如地下储藏室等，部分物业服务企业建议将此类型的面积纳入物业服务收费计价面积，分歧较大。

（五）住宅小区停车收费争议多。随着私家车不断普及，对停车位的需求大幅增加，由于住宅小区停车位权属不清、停车位数量供给严重不足，导致建设单位、物业公司、业主之间就停车位该不该收费、收多少费、能否“只售不租”等矛盾越来越突出。

（六）地下停车位收费乱。在住宅小区共有车位供给严重不足，业主对建设单位所有权车位交易依赖性强、无替代品、缺少竞争的情况下，个别地（州、市）对地下停车位租金实行了市场调节价，造成建设单位随意定价，地下车位租金节节攀升，业主被迫接受的现象，群众反映强烈。

二、基本原则

这次修订工作，以物业服务收费公开、公正、合理为目标，以确保物业服务行业持续健康发展为核心，以物业服务收费市场化、法制化改革为重点，确保修订后的物业服务收费管理办法与自治区党委、人民政府要求相适应，与人民群众对美好生活的需求相符合，体现服务价值市场规律，促进社会和谐稳定，进一步增强人民群众的幸福感、安全感、获得感，拓宽业主对住宅小区公共事务自我管理、自我服务、自我监督的渠道，实现政府管理与社会调节、居民自治良性互动。修订的基本原则是：

（一）依法依规。以《价格法》为基础，以国务院发布的《物业管理条例》《优化营商环境条例》和自治区人大公布的《新疆维吾尔自治区物业管理条例》为依据，在国家法律框架体系内进行修订。

（二）市场导向。对物业服务收费中基础条件成熟、供需双方能有效议事协商价格的事项，实行市场调节；基础条件不成熟、缺乏竞争、供给不充分的事项，实行政府指导价。

（三）一般性和特殊性相结合。物业服务是政府提供社会公共服务的重要补充，是群众追求美好生活的基本需求，具有社会公共服务普遍性。但不同住宅小区、不同业主对物业服务的需求差异化较大，有较强的特殊性。应该在保障基本物业服务前提下，充分利用价格政策满足更高更好的需求。

三、主要内容

修订后的《物业服务收费管理办法》适应新情况，充实新内容，由31条增加至58条，增加27条，分为总则、物业公共服务收费、住宅小区停车收费、其他服务收费、议价程序、监督管理、附则等。

（一）物业服务收费范围和称谓。《新办法》明确，物业服务收费包括物业公共服务收费、住宅小区停车收费、其他服务收费，分别在各章节中对每个收费项目定义，使物业服务收费的各项内容条目清晰、概念准确，便于理解执行。

（二）物业服务收费定性。《新办法》明确，业主大会未召开、业主委员会未选举之前的普通住宅前期物业公共服务费、住宅小区停车收费实行政府指导价；业主委员会成立后，实行市场调节价，进一步明确了实行政府指导价和市场调节价的界定。

（三）前期公共物业服务收费管理方式。目前各地均实行建设单位与物业服务企业在政府指导价内确定收费标准。《新办法》采取更加市场化的基准价原则，规定上下浮动幅度。在业主委员会未成立前，前期物业服务企业与业主可依据住宅小区实际，按照价格调整规定商定上下浮动幅度，体现政府指导价下价格变动的灵活性，更加符合物业服务市场化发展现状。也鼓励物业服务企业主动加强与业主沟通，提升服务质量。

（四）普通住宅称谓界定。《老办法》规定，普通住宅指除别墅以外的全部住宅。修订后明确普通住宅指单元式住宅楼栋；非普通住宅一般指非单元式低层住宅楼栋，具体由建设单位在委托前期物业服务企业前，报物业行政主管部门认定，区分标准更适应当前土地用途管理与住宅设计的多样化现状。

（五）物业服务收费成本构成。《新办法》在物业服务价格构成上增加了“安防设施的网络服务费”等内容，明确“物业交付后新增设的安防设施、监控设备等器材费用由业主共同承担，应从住宅专项维修资金中列支”，明确了安防设施、监控设备更新、改造费用性质和来源。

（六）对收取装修押金不作要求。《老办法》原则上禁止了收取装修押金行为。但实践中存在业主因装修造成建筑楼共用部位、共用设施设备损坏，物业服务企业无法及时修缮，从而影响全体业主利益的情况，也存在物业服务企业变相收取押金且不退还的违法行为。在国家法律法规对是否能收取装修押金尚未明确规定的情况下，《新办法》将是否收取装修押金，交给物业服务企业和业主视情通过协议确定，但物业服务企业不得以是否交纳装修押金为前置条件阻碍业主办理房屋入住手续。

（七）新增《价格调整》章节。物业公共服务费和住宅小区停车收费，因物业公司和业主主体地位不对等、协商不规范、调价不及时等问题，矛盾日益突出。修订后，按法治化、市场化原则制定了《价格调整》篇章，按发起议价情形、议价主体、议价内容、协商过程、议价终止、救济途径等顺序，渐次作出相关规定，有利于规范建设单位、物业服务企业调整价格的行为，减少建设单位、物业服务企业单方面调价引发的矛盾争议和纠纷。

师市发展和改革委员会 师市市场监督管理局 师市住房和城乡建设局联合转发《关于印发<新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法>的通知》的通知