2020年《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》解读二

                                                                             来源：自治区发改委服务价格处   

怎么正确和适用物业服务收费办法

自治区发展改革委会同自治区住房和城乡建设厅、自治区市场监督管理局对《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改法规〔2016〕1189号)进行了修订。为方便建设单位、物业服务企业、业主准确把握政策，现对修订后的《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改规〔2020〕8号）相关政策予以解读。

1.物业服务收费办法制定的依据

主要依据的法律法规有：《价格法》、《物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》、《中华人民共和国民法典》（第二编特权、第三编合同）等。

主要遵循的规范性文件有：《关于公布新疆维吾尔自治区定价目录的通知》（新政发〔2019〕49号）、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）等

2.物业服务收费办法适用范围

自治区行政区域内物业服务收费及监管活动，含兵团区域。

3.物业服务收费的属性

物业服务收费属于经营服务性收费。依据法律法规和新疆维吾尔自治区定价目录规定，可以区分为政府指导价和市场调节价。

4.物业服务收费的管理事权

自治区发展改革委制定规范性、指导性政策文件，厘清全疆物业服务收费定价的依据和工作思路；地（州）发展改革委指导所辖县（市）规范定价；地级市发展改革委制定市区域范围内的物业服务收费标准并指导所辖县（市）规范定价；县（市）发展改革委负责制定县（市）区域范围内的物业服务收费标准。

5.物业服务收费采用的政府指导价方式

前期物业公共服务费的政府指导价方式，既不是政府制定医疗服务价格中采用的最高指导价+下浮不限的方式，也不同于粮食主产区收储中采用的最低保护价+上浮不限的方式，而是采取了基准价+上下浮动幅度方式。基准价是根据多家住宅小区物业服务的平均成本计算所得，上下浮动幅度则由各住宅小区根据自身服务质量和成本具体情况，在规定范围内确定。

6.物业服务收费包括哪几项费用

物业服务收费包括物业公共服务收费、住宅小区停车收费、其他服务收费。

7.物业公共服务费由哪些成本构成

物业公共服务费，指物业服务企业提供物业管理公共区域内的清洁卫生、冰雪清除、维护秩序（安防、交通、消防等）、绿化养护等服务后，按合同约定或发展改革部门规定向业主收取的费用。

物业公共服务费的成本构成包括物业服务企业人员费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用；清洁卫生费；绿化养护费；秩序维护费；办公经费；固定资产折旧费；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用以及相关税金和合理利润等。

物业公共服务费构成内容上明确了以下两点：

一是在物业公共服务费构成上增加了“安防设施的网络服务费”等内容，明确“物业交付后新增设的安防设施、监控设备等器材费用由业主共同承担，应从住宅专项维修资金中列支”，明确了安防设施、监控设备更新改造费用性质和来源。

二是明确物业管理区域的二次供水、供暖、供电设施设备产权未移交的，相关能(损)耗费用及二次供水设施设备的消毒、保洁防疫费用计入物业服务成本，不得再向业主另行收取；产权移交的，相关能（损）耗费用及二次供水设施设备的消毒、保洁防疫费用计入供应价格。

8.谁来确定物业公共服务收费标准

具体分为：成立业主大会的普通住宅小区，由业主委员会或业主大会与物业服务企业协商确定物业公共服务费标准，签订物业服务合同，按合同约定收取；未成立业主大会的普通住宅小区，执行由市（设区市）、县（市）发展改革部门制定的前期物业公共服务费标准。前期物业公共服务费指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业服务的有偿收费。

9.怎样让前期物业公共服务收费更公平合理

目前，全疆各地（州、市）发展改革部门制定的前期物业公共服务费大多采用了“基准价+上下浮动幅度”的方式。但没有规定上下浮动幅度由谁确定。现实中均由建设单位与物业服务企业确定或物业服务企业单方面确定，造成有些物业管理区域小、绿化面积少、物业成本较低的住宅小区，应当下浮却仍然上浮前期物业公共服务收费标准，损害了业主的利益。

《新办法》明确，建设单位与物业企业应先按照基准价确定前期物业公共服务费标准，上下浮动幅度中应当上浮还是下浮由前期物业服务企业与业主商讨确定。鼓励物业服务企业主动加强与业主沟通，提升服务质量。

10. 住宅小区配套的商业场所物业公共服务费怎么定

住宅小区配套的商铺实行市场调节价，由物业企业与相关的业主按照价格调整规定的程序予以调整，未依法进行协商议价的，物业服务企业不得单方面提高收费标准。协商未成功的，按原收费标准执行。

住宅小区配套的幼儿园、养老院等按照普通住宅小区收取物业公共服务费。其中幼儿园、养老院为独立楼栋，按当地多层住宅物业公共服务费标准收取；幼儿园、养老院在高层住宅内，按当地高层住宅物业公共服务费标准收取。

11. 怎么做好新旧政策衔接

自治区明确，各地未公布新的物业公共服务收费标准之前，建设单位与物业服务企业确定或物业服务企业单方面确定的上浮或下浮幅度暂不改变，即各小区现行的收费标准“不改变”“不倒退”。但各地按照《新办法》，公布了新的物业公共服务收费标准的“基准价和上下浮动幅度”后，前期物业服务企业须先执行基准价标准，在与业主沟通达成一致意见后，可以实施上浮或下浮收费标准。

师市发展和改革委员会 师市市场监督管理局 师市住房和城乡建设局联合转发《关于印发<新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法>的通知》的通知