2020年《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》解读三

                                                                                    来源：自治区发改委服务价格处

                                             促进住宅小区停车收费合理化规范化

随着私家车的普及，居民对停车位的需求大幅增加，住宅小区共有车位供给严重不足，个别地（州、市）对地下停车位租金实行了市场调节价，造成建设单位随意定价，地下车位租金节节攀升，激化了社会矛盾。2020年《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》，对住宅小区停车收费内容进行了修订，现就有关政策解读如下：

1、住宅小区停车收费范围

住宅小区停车收费，指在物业管理区域内租赁建设单位、业主共有、业主自购的车库、车位，由业主、物业使用人交纳的车位租赁费、场地占用费、停车服务费。

一是车位租赁费，指业主、物业使用人租赁属于建设单位所有权车位所交纳的费用。在政府指导价的范围内，由业主、物业使用人与建设单位协商确定。

二是场地占用费，指业主、物业使用人占用全体业主共有的道路、车库、车位所交纳的费用。

三是停车服务费，指物业服务企业提供地下停车场相关共用设施设备运行、共用部位保洁、秩序维护等服务产生的费用。一般由购买车位、车库产权（或以签订长期使用合同形式变相购买车位、车库）的业主交纳的费用。

2.车位租赁费为什么执行政府指导价

由于停车需求与车位供给的矛盾突出，建设单位具有交易的优势地位，业主对建设单位所有权的地下停车位有交易依赖性强、无替代品、竞争性小、缺乏价格弹性等特征。因此，建设单位所有权的地下停车位出租租金不具备市场调节价的基础。目前个别地州市对地下停车位租金实行市场调节价后，造成一是建设单位或物业服务企业垄断定价，地下车位租金大幅攀升，业主被迫接受，投诉激增，社会矛盾加深；二是建设单位为尽快收回地下车库的投资成本，利用优势地位、交易依赖性和定价权，简单定价如制定相对高收费标准的车位租赁费和相对低价格的车位售价，变相迫使业主购买车位，限制业主租赁车位的选择权。

实施政府指导价后，建设单位或业主在政府指导价的范围内，考虑地下停车位硬件设施的优、良、差等具体情况，协商确定地下车位租赁费标准。

3. 什么是场地占用费

目前，我区大部分住宅小区专用停车场配置未达到1：1比例，业主、物业使用人停车要占用全体业主共有的公共场地或道路停车。因此，这类停车收费项目是场地占用费。

场地占用费收益归全体业主所有。物业服务企业可以从场地占用费收入中获得一定比例的报酬，具体报酬比例由各地发展改革委确定。

场地占用费的收益主要用于共用设施设备、公共场地的维护、改造、保养等方面。

4.为什么仅购买车位的业主交纳停车服务费

占用全体业主共有道路停车的照明、清洁成本已经包含在相关的物业公共服务费用内，因此交纳场地占用费的业主不再交纳停车服务费。大多地下停车库的产权属于建设单位，清洁地下停车库的成本不应该包含在物业公共服务费内，让全体业主承担，而应由建设单位或购买地下车位的业主承担。同时，车位租赁费已包含停车服务费，租赁属于建设单位所有权车位的业主无需交纳，建设单位向物业服务企业支付停车服务费。因此，仅购买车位的业主需单独交纳停车服务费。

总体看，使用车位的业主只需交纳车位租赁费、场地占用费、停车服务费中的一项，物业企业不得重复收取。

5、住宅小区停车收费由谁来决定

普通住宅小区业主大会未召开之前的车位租赁费、场地占用费、停车服务费均实行政府指导价；业主大会召开、业主委员会成立后的场地占用费、停车服务费实行市场调节价，车位租赁费由业主与建设单位或物业服务企业在政府指导价范围内协商确定。

6、临时停车怎么收费

短时或节假日走亲访友车辆，首小时或前两小时应当免费。之后按停车小时累计计算，并限定夜间或单日最高收费上限。

师市发展和改革委员会 师市市场监督管理局 师市住房和城乡建设局联合转发《关于印发<新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法>的通知》的通知