不动产分割登记中存在的三个常见误区
不动产分割登记是地方常见的登记类型，但由于涉及利益巨大，上位法没有明确规定，出让合同约定不清，各地咨询较多。
石哥针对分割登记的审批部门、登记流程等方面已经写了不少文章了。
参见链接：
1、分割！不是你想分开就分开—工业商旅金融等用地分割及登记法律问题解析《自然资源报》
2、原创！分割转让、未满25%投资额转让、变相转让等行为是否构成违法转让
4、同一权利人分割不动产如何操作？《中国自然资源报》政策答疑（四）
自然资源部和地方也有不少的文件规范：
参加链接：
1、涉及不动产用途变化、分割或者合并等情形必须依据相关批准文件办理，自然资源部关于开展不动产登记队伍作风常态化建设的通知
2、限制转让或分割转让等规定应写入合同，落实分割转让审批，看自然资源部办公厅《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》
3、限制分割转让、股权转让的应向社会公开，自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知
4、单独成宗的养老用地不得分割登记，配建医疗设施供地时可明确不得分割转让，自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见
5、停车场用地不得分割转让转租，超建部分向社会开放的可不计收土地价款，《住建部国土部进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》
6、土地怎么分割、合并、改变用途、转让，《云南省建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》
7、工业用地不得建住宅，办公宿舍用房不得分割出售，福州市人民政府办公厅关于进一步规范工业项目建设审批和监管的实施意见
8、申请分割转让的工业物业应具备什么条件，看《厦门市工业物业分割转让暂行办法》
9、分割转让工业物业应用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目，广东省出台工业物业产权分割转让不动产登记的通知（附全文）
10、工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元分割，，广东省人民政府印发降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施
11、用地分割转让应符合规划、合同约定或划拨决定书，看《江苏省政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》
12、整宗地投资额达到条件即可分割转让，《江西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》明确了
13、工业配套的附属设施用地不得分割转让，《浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》亮点
14、鼓励分割转让在建工程及低效用地空闲厂房，看《内蒙古自治区人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》
15、国有土地上的自建房可以办理分割登记吗？《中国自然资源报》法治版答疑专栏（六）
16、分割不动产如何操作？《中国自然资源报》法治版政策答疑专栏（五）
地方有一案例，某公司通过出让方式取得国有建设用地使用权，土地用途为旅游娱乐，并明确旅游项目产权不得分割。公司开发建设完成后，通过销售高尔夫球会籍，将特定客房专用使用权连同高尔夫球会籍转让权、继承权和赠与权、抵押权等一并转让给会员。当地自然资源局认为该行为造成建筑物占地范围内的土地使用权随之转让，属于未经批准分割转让土地使用权的违法转让行为，做出没收违法所得并处以罚款的行政处罚决定，并责令改正。公司不服，提起行政诉讼，一审支持了自然资源局的做法，二审法院则以事实不清、证据不足、程序违法的理由判决撤销一审判决，同时撤销行政处罚和行政复议决定。
这个案例反映地方上还存在不少困惑。究其原因，是没有清晰掌握分割登记概念和法学原理，因此理解上产生偏差，思想上进入误区。下面我针对三个比较常见的误区进行分析：
一是房屋分割转让无需审批
国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。
2002年国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发〔2002〕24号）取消了住建部门对分割转让的行政审批，自然资源部发布的行政许可实施规范依然保留了国有建设用地使用权出让后土地使用权分割转让批准事项。
二是房屋分割转让不一定导致土地分割
我国实行土地的社会主义公有制，不可能如德国等的大陆法系国家采取土地所有权吸收建筑物的立法模式。在我国，土地所有权不得买卖，土地使用权可以转让。法律将建筑物与土地使用权视为不同的物，并由不同的行政主管部门按照不同的行业规定进行规范。为保持地上建筑物所有权人与土地使用权人一致，发挥不动产的效能，立法上确立了房地一致处分原则。房屋的所有权人与土地使用权人必须一致，且处分时遵循“地随房走、房随地走“的原则。很多地方按照“地随房走”的原则，认定属于转让房屋导致土地使用权分割转让，构成违法转让进行处罚。实际上这是错误的认识。
按照《不动产单元设定与代码编制规则》，定着物单元和其所在宗地共同组成不动产登记基本单位，有定着物的一宗使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地设为一个不动产单元。宗地内的定着物所有权人按份共有宗地使用权，并不会发生定着物分割导致宗地分割的情形。
《民法典》规定在地上建筑物、构筑物及附属设施所有权转让、互换、出资或赠与时，应当视为一并处分的建设用地使用权的范围，以建筑物、构筑物及附属设施占用土地范国内正当使用该建筑物、构筑物及附属设施所必需的土地范围为限。该建设用地使用权有可能是一宗单独的建设用地使用权，也有可能是共同享有的建设用地使用权中的份额，特别是在建筑物区分所有的情况下，转让占用范围内的建设用地使用权不可能也不应该导致对业主共同享有的建设用地使用权的分割。要依据业主的建筑物区分所有权的有关规定，才能全面确定当事人的权利义务。
三是分割登记指的是办理土地或房屋首次登记后的变更登记
从不动产登记的角度看，分割转让实际上是两种登记类型，即分割不动产的变更登记和转让分割后不动产的转移登记。分割登记指的是已经办理了不动产登记的不动产的实体分割，这点要与确定不动产单元的首次登记区分开来。
对于尚未办理首次登记的不动产，要依据《不动产单元设定与代码编制规则》确定其不动产单元，包括宗地、地上物单元及不动产单元。这是确定不动产单元的程序，办理的是首次登记而非分割登记。
5.1.3 宗地划分方法
（1）依据土地权利人的申请以及集体土地征收、农转用、集体建设用地、宅基地的审批资料，国有建设用地的出让、划拨等土地供应资料，土地及房屋等定着物的登记、变更、转移、抵押、查封、租赁、地役权和土地权利限制等不动产登记资料，相邻土地权利人的基本情况，界址设立的基本情况，按照土地确权登记的法律、法规、政策的规定以及《地籍调查规程》（TD/T 1001）的技术要求，结合宗地划分的原则，划分集体土地所有权宗地、国有建设用地使用权宗地（地表、地上、地下）、集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、林地使用权宗地（承包经营以外的）、农用地的使用权宗地（承包经营以外的、非林地）以及其他使用权宗地等。
（2）依据土地承包合同、土地承包经营权登记簿等记载的承包地块名称、面积、四至、位置、界址等基本情况，按照农村土地承包经营权确权登记的法律、法规和政策的规定以及《农村土地承包经营权调查规程》（NY/T 2537）的技术要求，结合宗地划分的原则，划分土地承包经营权宗地。
6.3 定着物单元划分方法
6.3.1 房屋等建筑物、构筑物的定着物单元划分方法
定着物为房屋等建筑物、构筑物的，依据规划许可证、建筑施工许可证（图）、竣工验收材料、房产调查或测绘报告等，将权属界线固定、功能完整、用途明确、可独立使用的空间划分为一个定着物单元；其中自然幢一般是相对独立的建筑单体，范围线应当是地籍图上所表达的房屋等建筑物、构筑物的基底范围线。自然幢的划分方法如下：
（1）建设用地使用权宗地（地表）内，宜按照建筑物单体划分自然幢。
（2）地表和地下结建的房屋等建筑物、构筑物共同组成一个自然幢；地下单建的房屋等建筑物、构筑物，宜独立划分一个自然幢。其中，依据土地出让合同（划拨决定书）等权属来源资料分层设立建设用地使用权宗地（地上、地下）的，在该建设用地使用权宗地（地上、地下）内，房屋等建筑物、构筑物可按建筑单体划分自然幢。
（3）特大型地下车库等难以确定建筑单体的，可按总平面图、规划许可证、建筑施工许可证（图）、竣工验收材料、房产调查或测绘报告以及相关设计规范的要求等，合理划分自然幢。
7 不动产单元设定
（1）一宗土地所有权宗地应设为一个不动产单元。
（2）无定着物的一宗使用权宗地（宗海）应设为一个不动产单元。
（3）有定着物的一宗使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元。
当然，这个案例不构成未经批准分割转让土地使用权，不代表不构成其他违法行为。如果土地出让合同有约定不得分割转让，公司却违反约定进行了分割转让。出让合同的此类约定应属于未按应当遵守的投资开发、利用土地的条件，未满足的土地使用权不得转让，并应当视为违法转让行为进行处罚。
