买的二手房地暖漏水，责任应由谁承担

案件详情

2024年9月，仇某在中介公司的介绍下在102团某小区以10万元的价格向张某购买了一套房屋，双方签订了房屋买卖合同，双方进行房屋交接。房屋通暖后仇某发现房屋地暖管漏水严重。为此，仇某找到张某，要求其修复房屋并赔偿损失，然而，张某拒绝赔偿，双方僵持不下。仇某无奈之下，来到102团矛调中心申请调解。

调解过程

案件受理后，调解员组织双方进行调解。张某表示，房屋给仇某买卖前是委托中介公司出租给其他人的，也未发现房屋有漏水现象，现在出行漏水原因是谁造成的需要调查，双方一时无法达成和解。为理清房屋漏水原因，调解员通过向张某了解到，2022年至2024年期间张某将房屋委托中介公司对外出租，到热力公司去查询暖气缴费记录发现，2022年至2023年期间租户未向暖气公司交暖气费，暖气公司对该房屋进行停暖，房屋漏水原因是租房人员未及时交暖气费导致房屋停暖造成暖气管冻裂漏水，调解员再次组织双方进行调解，但双方仍就损失问题无法达成一致意见为尽快解决双方之间的矛盾，调解员分别与张某、仇某、中介机构进行了“背对背”沟通，释明所应承担的责任，在各方意见趋于一致后，又组织各方进行“面对面”沟通。

最终，在调解员的耐心调解下，各方达成了一致意见：由张某赔偿仇某房屋修复等费用共计2.3万元，至此，该纠纷得以圆满化解。

法条链接

在二手房买卖过程中，对漏水等隐蔽的质量问题，究竟谁应承担责任。《中华人民共和国民法典》第六百一十七条规定：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。第五百八十二条规定：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

购房人有权依据上述法律规定及合同约定，就房屋在买卖之前已出现的漏水等问题，要求卖房人依法承担维修或者支付修复费用、赔偿损失等责任。

温馨提示

为减少此类纠纷的发生，买卖双方应在签订合同前做好以下事项：

首先，购房人在选购房屋时要实地查看房屋，谨慎检验房屋状况，可向物业、邻居等了解房屋此前是否维修的情况，亦可聘请专业水电人员进行检测，避免后期维权困难；

其次，在买卖合同中要尽可能明确各自的权利义务，可在合同中约定如漏水等质量瑕疵的违约责任条款，明确出卖人的维修义务、损害赔偿责任等；

最后，卖房人应秉承诚实信用原则，如实告知房屋状况，如确有隐蔽瑕疵尽可能在交房前及时修复；若在交房后双方才因房屋瑕疵问题引发纠纷，如确定是购房前已发生的问题，买房人可在固定相关证据的情况下，及时进行维修，以免损失进一步扩大。（通讯员 李振东 王兆鑫）